Blog

Ingatlan eladásakor fizetendő SZJA – és miért nem ugyanaz, mint az illeték?

2026-03-30

Ingatlan eladásakor fizetendő SZJA – és miért nem ugyanaz, mint az illeték?


Az ingatlan eladásával kapcsolatban az egyik leggyakoribb tévhit a következő:
„Ha az eladott lakás árát visszaforgatom egy másik ingatlanba, akkor nem kell adót fizetnem.”


Ez azonban két külön szabályrendszer összekeveréséből fakad.
SZJA és illeték – két teljesen eltérő kötelezettség


Fontos tisztán látni:
SZJA (személyi jövedelemadó)
Az eladáskor keletkező nyereség után fizetendő adó.
Vagyonszerzési illeték
A vásárláskor fizetendő, az új ingatlan megszerzése után.
A kettő egymástól függetlenül működik.


Az, hogy az eladási árból új lakást vásárolunk, nem szünteti meg automatikusan az SZJA- fizetési kötelezettséget.


Mikor kell SZJA-t fizetni?
Ha az ingatlant magasabb áron adjuk el, mint amennyiért szereztük, és az értékesítés a szerzéstől számított 5 éven belül történik, akkor a keletkezett jövedelem után 15% SZJA fizetendő.


Fontos:
Az adó nem a teljes eladási árra vonatkozik, hanem a nyereségre.
Hogyan számoljuk ki a jövedelmet?


Eladási ár
– szerzési érték
– igazolt költségek
= jövedelem


Igazolt költség lehet:
ügyvédi díj
közvetítői jutalék
vagyonszerzési illeték
értéknövelő felújítás
hatósági díjak


Ezért kiemelten fontos minden dokumentum megőrzése.

Hogyan csökken az adó mértéke?


A törvény az idő múlásával csökkenti az adóalapot:
év: 100%
év: 90%
év: 60%
év: 30%
évtől: 0%
Ez azt jelenti, hogy 5 év elteltével az eladás teljes mértékben SZJA-mentes.
És mi a helyzet, ha azonnal másik ingatlant veszek?
Itt jön a félreértés.


Ha valaki elad egy ingatlant és 1 éven belül vásárol egy másikat, akkor:
✔️ az illeték csökkenthető az értékkülönbözet alapján
❌ az SZJA ettől még fennállhat, ha az 5 éven belüli értékesítés nyereséges volt
A két rendszer nem oltja ki egymást.


Példa a gyakorlatból
Valaki 4 éve vásárolt egy lakást 40 millió forintért.
Most eladja 55 millióért.
Nyereség: 15 millió Ft.
Ha az eladás a 4. évben történik:
15 millió × 30% = 4,5 millió
Ennek 15%-a az SZJA.
Ha az eladás után azonnal vesz egy másik ingatlant, az SZJA attól még fizetendő – viszont a vásárlásnál az illeték az értékkülönbözet alapján számolható.


Ez két külön számítás.


Miért fontos ez?
Mert sok tulajdonos:
téves információ alapján kalkulál
meglepetésként éli meg az adófizetési kötelezettséget
nem időzíti megfelelően az eladást


Egy tudatos értékesítési stratégia nemcsak az eladási ár maximalizálásáról szól –hanem az adózási következmények optimalizálásáról is.
A Lux Home-nál az eladás komplex folyamat:
piaci pozicionálás

jogi háttér
adózási tudatosság
pénzügyi tervezés


Mert a valódi szakértelem nem ott ér véget, hogy „sikerült eladni”.
Ott kezdődik, hogy mennyi marad végül az ügyfél zsebében.

Eladó ingatlana van,
vagy épp ingatlant keres?
Adja meg adatait és segítünk!

Az Adatkezelési tájékoztatót elolvastam és elfogadom.
Üzenet küldése